تفکیک افراز و تقسیم و تقسیم نامه
در اصطلاحات حقوقي و ثبتي عموماً سه اصطلاح تفكيك، افراز و تقسيم بكار ميرود كه هر يك بايستي در جايگاه خود بكار رود.
تفكيك: در اصطلاح ثبتي تقسيم قطعه زمين به قطعات است ( ترمينولوژي حقوق ذيل شماره 1375) بند ح ماده 1آئيننامه تقسيم مال غير منقول به قطعات كوچكتر.
مثلاً مالكي قصد دارد قطعه زميني به مساحت پنج هزار مترمربع را به قطعات 200 متري يا متناوب تقسيم نمايد در اين صورت گفته ميشود كه آن زمين با تقاضاي از طرف مالك يا قائم مقام او به قطعات 200 متري تفكيك شده است.
تفكيك اراضي با تنظيم صورت مجلس تفكيكي پس از انجام تشريفات قانوني و تهيه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تاييد نماينده ثبت به امضا نامبردگان و مالك ميرسد در اين صورت براي هر قطعه تفكيكي سند مالكيت ششدانگي صادر و تسليم مالك ميگردد.
براي تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر و خارج از شهر مستندات متفاوتي مورد نياز است.
جهت انجام تفكيك اراضي واقع در محدوده شهر و حريم آن طبق ماده 101 قانون شهرداريها و ماده 154 اصلاحي قانون ثبت طبق نقشه تفكيكي كه به تاييد شهرداري رسيده است انجام ميدهد و شهرداريها مكلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصيلي يا هادي و ديگر ضوابط مربوط به شهرسازي نسبت به نقشه ارسالي ظرف دو ماه اقدام نمايند در غير اينصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفكيك اراضي اقدام خواهد نمود.
تفكيك اراضي توسط دادگاه: طبق صدر ماده 154 اصلاحي قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداريها تفكيك اراضي ميتواند توسط دادگاه نيز صورت گيرد. بديهي است در اين صورت شروع رسيدگي با دادخواست حقوقي آغاز ميگردد و دادگاه با جلب نظر شهرداري و نقشه تاييدي توسط شهرداري اقدام به تفكيك مينمايد در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مهلت دو ماه از سوي شهرداري، دادگاهها راساً اقدام به تفكيك مينمايند.
لذا متقاضي تفكيك اراضي مخير به مراجعه دادگاهها يا ادارات نيست محل جهت انجام عمليات تفكيك ميباشد. بديهي است انجام تفكيك در مورد اراضي است كه عمليات ثبتي آنها خاتمه يافته است.
2-اراضي خارج از محدوده شهرها:
تفكيك اراضي زراعي و باغها: طبق تبصره 3 ماده1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1/8/1385 تفكيك اراضي زراعي و باغها و ماده 9 آئين نامه اجرائي مصوب 2/3/86 هيات وزيران، ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند در هنگام تفكيك و افراز و تقسيم اراضي زراعي و باغهاي واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها و شهركها و طرح هادي روستايي، نظر سازمان جهاد كشاورزي را استعلام نمايند و تفكيك و افراز و تقسيم اينگونه اراضي پس از تاييد مديريت جهاد كشاورزي قابل اجرا خواهد بود كه حداقل هاي تعيين شده بموجب مصوبه ابلاغي عبارت است از:
1-حداقل مجاز براي تفكيك اعم از تجزيه و افراز اراضي آبي 10 هكتار
1-1 حداقل مجاز براي اراضي شاليزاري گيلان و مازندران 4هكتار
1-2 حداقل مجاز براي تفكيك اراضي زير شبكههاي آبياري (احداث شده يا آنچه احداث خواهد شد) 50 هكتار
2-حداقل تفكيك باغات آبي 5هكتار
3-حداقل تفكيك اعم از تجزيه، افراز اراضي ديم 30هكتار
مرجع تشخيص اراضي زراعي و باغها طبق تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ كار براي اراضي زراعي و باغها، جهاد كشاورزي است و مراجع اداري موظف به رعايت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.
همچنين نظر سازمان جهاد كشاورزي استان براي مراجع قضائي به منزله نظر كارشناس رسمي دادگستري تلقي ميشود.
تفكيك
اراضي واقع در محدوده روستا
طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 6/7/1382 تفكيك اراضي واقع در محدوده روستا بخشداري ميباشد كه طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهيه و تاييد نقشه بنياد مسكن انقلاب اسلامي است.
ساير اراضي:
طبق بند 5 ماده 3 آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا در خارج از محدوده قانوني شهرها و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران، صدور مجوز تفكيك برعهده بخشداريها بوده است كه با تصويب قانون منع فروش اين صلاحيت در اختيار سازمان مسكن و شهرسازي استان قرار گرفته است (بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي).
تفكيك اعيان:
الف-تفكيك آپارتمان
در مورد تفكيك ساختمانهايي كه بصورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهي پايان كار صادره از شهرداري و قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه آن تفكيك صورت ميگيرد. در مورد ساختمانهاي احداثي قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 ماده 100 اصلاحي قانون شهرداريها ، ارائه گواهي پايان كار ضرورتي نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفكيك مينمايد. طبق ماده 10 قانون تملك آپارتمانها هر كس آپارتماني را خريداري مينمايد كه نسبت به مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بناشده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم ميگردد. مگر آنكه مالكيت زمين مزبور بعلت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق بغير باشد.
ب- تفكيك اعيانيها با عرصه متعلق بغير:
طبق بند 382 بخشنامههاي ثبتي
در مواردي كه مالك اعيانهاي ثبت شده براساس ماده 104 مكرر آئين نامه تقاضاي تفكيك مينمايند و عرصه متعلق به ديگري است همانطور كه در ماده 104 مكرر آئين نامه قانون ثبت قيد شده است در موقع خريد حدود اعياني بايد مراتب به مالك عرصه و مجاورين احضار شود لازم است در موقع تفكيك هم بمنظور محفوظ بودن حق مالك عرصه، مراتب به مشار اليه البلاغ و اخطار گردد.
ج- تفكيك اعياني در خارج از محدوده قانوني شهرها
طبق ماده 8و9 آئيننامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران، احداث بنا بايستي طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختماني نداشته باشد در اين صورت اداره ثبت به تفكيك اقدام مينمايد.
در صورتيكه ساخت و ساز در خارج از حريم شهرها غير مجاز باشد مرجع رسيدگي به تخلفات ساختماني ميباشد: الف- كميسيون مندرج در تبصره 2 ماده 99 الحاقي به قانون شهرداريها مصوب 1/12/72 كه مركب از نمايندگان وزارت كشور، قوه قضائيه و وزارت مسكن و شهرسازي در استانداري تشكيل ميگردد كه عنداللزوم نسبت به قلع بنا يا اخذ جريمه معادل 50% تا 70% قيمت روز اعياني حكم صادر مينمايد و در اراضي زراعي و باغها طبق ماده 3 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها اصلاحي 1/8/1385 كليه مالكان يا متصرفان مقرر ميدارد « هرگاه تمام شركا به تقسيم مال مشترك راضي باشند به نحوي كه شركا تراضي نمايند به محل ميآيد و در صورت عدم توافق بين شركا، حاكم اجبار به تقسيم ميكند.»
علي ايحال تقسيم مال مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان، از لحاظ ثبتي افراز ناميده ميشود.
قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22/8/1357 افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است را در صلاحيت واحد ثبتي ميداند. بديهي است واحد ثبتي طبق مواد 101 قانون شهرداريها و 154 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1365 بايستي طبق نقشه مورد تاييد شهرداري اقدام به افراز نمايد و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقيماً اقدام به افراز مينمايد. تصميم واحد ثبتي مبني بر قابليت افراز يا عدم قابليت افراز از طرف هريك از شركا ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه ميباشد. در صورتيكه واحد ثبتي ملك را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مكلف است پس از ترسيم نقشه بطوريكه در تفكيك معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر يك از قطعات تفكيكي را نيز تعيين و در صورت مجلس منعكس و به امضا نماينده ثبت و شركا حاضر رسانيده و به مسئول واحد ثبتي تسليم نمايد ماده 6 آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع 20/2/1358 اين صورت مجلس افرازي جهت تنظيم تقسيم نامه به دفترخانه ارسال ميگردد. كه پس از تنظيم تقسيم نامه، اسناد مفروز براي مالكين صادر و تسليم ميگردد. اين تقسيم نامه اصلاح خاص ثبتي است. ليكن همانگونه كه در فوق اشاره شد تقسيم بطور اعم نيز امكان پذير است و منطبق با قوانين و مقررات مدني و امور ثبتي ميباشد.
ماده 316 قانون امور ثبتي اينگونه تدوين يافته است.
تقسيم طوري به عمل ميآيد كه براي هريك از ورثه از هر نوع اموال عرصهاي معين شود (تقسيم افراز) و اگر بعضي از اموال بدون زيان قابل تقسيم نباشد ممكن است آن را در سهم بعضي از ورثه قرار داد و برابر بهاي آن از ساير اموال در سهم ديگران منظور نمود (تقسيم تعديل) و اگر تعديل محتاج به ضميمه پول يا اموال باشد به ضميمه آن تعديل ميشود (تقسيم به رد).
اراضي زراعي و باغها موضوع اين قانون كه به صورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون موضوع تبصره 1 ماده 1 اين قانون اقدام به تغيير كاربري نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزاي نقدي از يك تا سه برابر بهاي اراضي زراعي و باغها به قيمت روز زمين يا كاربري جديد كه مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تكرار به حداكثر جزاي نقدي و حبس از يك ماه تا شش ماه محكوم خواهند شد.
افراز
طبق بند ح ماده 1 آئين نامه اجرايي قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 2/3/86 افراز در اصطلاح قضائي و ثبتي عبارت است از جدا كردن سهم مشاع شريك يا شركا و يا تقسيم مال غير منقول مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان.
قانون مدني در فصل هشتم تحت عنوان شركت، شكرت را اينگونه تعريف ميكند:
شركت عبارت است از احتماع حقوق مالكين متعدد در شيئي واحد به نحو اشاعه بنابراين مزج چه به صورت اختياري يا قهري در مواد 589 الي 606 آن را قابل تقسيم ميداند فقهاي اماميه تقسيم مال مشترك را بيع و صلح ندانسته و آنرا تميز حق هر يك از شركا از يكديگر ميدانند. اگر چه مستلزم پرداخت رد باشد، بدين جهت علاوه بر عمل تقسيم، اعلام قصد انشا كه لازمه ركن اساسي تمامي معاملات است محتاج نميباشد. ( دكتر سيدحسن امامي، حقوق مدني، ج2 ، ص141)
لذا تقسيم در ابتدا به تراضي و در صورت عدم تراضي، اجباري ميباشد. (ماده 591 قانون ثبت)