حقوق ازنگاه حقوقی
حقوق|ثبتی|بین المللی|مالیاتی 
لینک دوستان
فهرست مندرجات

 

1. مقدمه

...................

2. انواع سند مالکیت

...................

3. کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک

...................

4. نمونه های کاربردی

...................

5. نحوه ثبت انتقالات در دفتر املاک

...................

6. سند مالکیت اعیانی

...................

7. صدور سند مالکیت ورثه

...................

8. صدور سند مالکیت موصی له یا وصی

...................


9. ثبت قنوات

...................

10. صدور سند مالکیت تجمیعی

...................

11. حقوق ارتفاتی

...................

12. ثمنیه زوجه

...................

13. صدور سند مالکیت المثنی

...................

14. ابطال اسناد مالکیت

............................................................


مقدمه :

یکی از مهمترین اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر محل صادر می گردد، سند مالکیت است. صدور سند مالکیت نشان دهنده کامل ترین حق صاحب سند بر موضوع مال غیر منقول است. بنابراین برای صدور آن تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است. لذا ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود و طبق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1391صدور سند مالکیت منوط به صدور رای هیات مقرر در ماده یک آن قانون می باشد.

این سند سند رسمی است و طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به اسم او در دفتر املاک ثبت گردیده است.

انواع سند مالکیت :

سند مالکیت مشاعی که نشان دهنده این است که دارنده سند نسبت به جزء مشاع از کل مورد ثبت دارای مالکیت است. طبق ماده 115 آئین نامه قانون ثبت، در املاک مشاع برای هر یک نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می گردد و طبق ماده 121 آئین نامه برای هر سهمی از املاک مشاع یک پیش نویس سند مالکیت تنظیم می گردد و حدود کلیه ملک در یکی از پیش نویس ها قید و در بقیه اشاره به پیش نویس مزبور می شود . به همین ترتیب در دفتر املاک در زیر هر سهمی نوشته می شود که حدود مطابق حدودی است که در صفحه شماره فلان نوشته شده.

صدور اسناد مالکیت مشاعی مشکلات عدیده ای را برای مالکین فراهم می نماید. ماده 571 ق.م در بحث شرکت بیان می دارد که شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد شئ واحد به نحو اشاعه. بنابراین شرکت می تواند اختیاری یا قهری باشد. بطور مثال وراث متوفی به نحو اشاعه، شریک می باشند تا تقسیم ترکه صورت گیرد.

سوال اصلی در این مورد این است که برای اداره کردن و تصرف احدی از وراث ،نیازمند اذن دیگران است؟!

-    اگر وراث اذن در تصرف و اداره اموال متوفی را به یکی از وراث بدهند ید وی امانی است و اگر اذن در تصرف و اداره اموال ندهند، ید متصرف، ید ضمانی است. حالیه در املاک مشاعی که یک نفر یک هکتار از یکصد هکتار یا صد متر از صد هزار متر را در تصرف دارد در عمل مشکلات عدیده ای را ایجاد مینماید. زیرا تصرفات عملاً  مفروزی است و سند مالکیت مشاعی.

 این تعارض به کجا می انجامد؟ ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر میدارد که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود.

سوال اصلی این است که در صورتی که خلع ید از تمام ملک صادر شود ملک به تصرف چه کسی در می آید؟!

-    در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 11/6/1387 مواد 85 به بعد در مورد بازداشت اموال غیر منقول از مشاع یا مفروز بودن مالکیت ذکری به میان نمی آورد،  لذا به نظر می رسد بازداشت اسناد اعم ار مفروز و مشاع  امکان پذیر است.

سند مالکیت مفروزی نشان دهنده مالکیت صاحب سند نسبت به تمام مورد ثبت می باشد صدور اسناد مفروزی می تواند ناشی از تقاضای ثبت اولیه یا افراز یا تفکیک می باشد.

معمول است که سند مفروزی را به نام شش دانگ می نامند و تمام تقسیمات به این  ششدانگ بر میگردد.

کیفیت ثبت ملک در دفتر املاک :

پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت هم از حیث ماهوی و هم از حیث شکلی، پیش نویس سند مالکیت تهیه می گردد. در پیش نویس سند مالکیت، پلاک ملک ،حدود ،تایید عدم بازداشتی توسط دفتر بازداشتی و تاییدیه اگهی های صادره توسط بایگان ثبت محل ،تاریخ ثبت، ملک و بهای ملک و صاحبان حقوق ارتفاتی درج می گردد و پس از تکمیل آن با دستور رییس اداره ثبت، سند مالکیت صادر و در در فتر املاک به ثبت می رسد.

لذا طبق ماده 103 آیین نامه قانون ثبت مقرر می دارد پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، مسئول دفتر ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک وارد می کند.

1-  شماره ملک

2-  تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک

3-  نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک

4-  نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات ان

5-  حدود ملک

6-  بهای ملک

7-   حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتقا قیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است.

نمونه های کاربردی :

الف- سند مالکیت ملکی با قید اینکه مساحت آن 20500 متر است صادر شد در حالیکه اولاً مدارک متقاضی، مساحت ملک مورد تقاضای او را بالغ بر سه هزار متر نشان می دهد و آگهی های نوبتی هم همین مساحت ذکر شده است و با همین وضع تحریر حدود گردیده است.

ثانیاً در برگ احراز تصرف عدد "سه" تبدیل به "سی" گردیده است و آثار جعل و تزویر هویداست. چون مابه التفاوت سه هزار متر و مساحت مذکور در سند مالکیت مزبور نیز در تصرف دارنده سند مالکیت است پرسیده شد که آیا می توان از متصرف مذکور در مابه التفاوت مزبور مجدداً تقاضای ثبت قبول کرد؟.

رای مورخ 11/06/1344 شورا:

در ملکی که در دفتر املاک به ثبت رسید و سند مالکیت صادر شد سند مزبور معتبر است. فقط دادگاه می تواند در حدود قانون پس از رسیدگی به سند مالکیت تصمیم مقتضی اتخاذ نماید. 0(به نقل از آراء شورای عالی ثبت دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی)

نکات:

1-   در این مورد نظر شورا به ماده 22 قانون ثبت بوده است.

2-  با توجه به بیان جعل و تزویر در برگ احراز تصرف، شورا از ورود به ماهیت خوداری نمود و آن را منوط به تصمیم قضائی نمود.

3- شورا می توانست با توجه به بند 4 ماده 25 قانون ثبت، نسبت به بحث ورود نموده و دستور اصلاح آن را صادر نماید.

ب) اراضی واقع بین میل قریه (ب) و نهر آن قریه جزء فرح آباد بود ولی اشتباهاً جزء قریه علی آباد (که مجاور است) سند مالکیت به عنوان پلاک 880 و 881 به مساحت 767/197 متر صادر شده بدون اینکه تشریفات ثبتی حتی قبول اظهار نامه به عمل آمده باشد قسمت عمده آن مورد انتقال به دیگران واقع و سند مالکیت جدید صادر گردید و خریداران بقیه دو پلاک مذکور تقاضای صدور سند مالکیت دارند.

هیئت نظارت در تاریخ 27/01/1336 رای داد ( ... نسبت به آن قسمت از اراضی فرح آباد که به موجب گزارش های آن اداره و دائره جنوب بدون انجام تشریفات مقدماتی قانونی اشتباهاً به عنوان اراضی قریه دیگر در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادر شده مقتضی است به دارنگان اسناد مالکیت اخطار شود که ثبت به تقسیم اسناد مالکیت به اداره ثبت اقدام که پس از انجام تشریفات مقرر ثبتی اسناد تکمیل و به مالکان مسترد می گردد. (به نقل از شورای عالی ثبت، تالیف دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی)

نکات:

1-        آیا اطلاق سند مالکیت به چنین سندی طبق ماده 21 و 22 قانون ثبت  صحیح است یا خیر؟ به نظر می رسد شرط مندرج در ماده 22 قانون ثبت با این عبارت "مطابق قانون" حکایت از این دارد که چنین سندی فاقد وصف سند مالکیت است.

2-               ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی نمی توانند به عنوان اسناد مالکیت به این اسناد ترتیب اثر دهند.

3-              این اسناد وضعیتی مبهم دارند زیرا باطل نیست.

4-               نظر به صلاحیت هیئت نظارت در چارچوب بند4ماده 25 قرار میگیرد.

نحوه ثبت انتقالات در دفتر املاک :

طبق ماده 104 آئین نامه قانون ثیت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می گردد.

لذا هر نوع انتقال اعم از قطعی، صلح خیاری، اجاره، حق عمری، رهنی و سکنی به موجب اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.

1-   انتقال تمام مورد ثبت توسط دفترخانه که در این صورت خلاصه معامله اسناد به اداره ثبت ارسال می گردد و اداره ثبت موظف است ظرف 24 ساعت نسبت به ثبت این انتقال در ذیل آن با مرکب قرمز اقدام و در ملاحضات دفتر املاک قید نماید.

2-   در صورتی که انتقال راجع به قسمتی از مالکیت باشد. در این صورت خروج آن از مالکیت مالک اولی با مرکب قرمز درج می گردد.

3-  در صورتی که معاملاتی به صورت شرطی، رهنی یا قطعی واقع شود در ذیل ثبت آنها در دفتر املاک ثبت می گردد.

4-    در مورد انتقال عمری، رهنی، سکنی برای بیش از سه سال

5-   در مورد صلح های محاباتی با حق خیار فسخ و یا استفاده از سود و غیره برای ثبت به املاک ثبت شده، مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و یاسایر حقوق منظور شده.

6-    ثبت فسخ یا اقاله یا انقضا مدت خیار

7-  در مورد وصیت نسبت به املاک ثبت شده، باید مفاد وصیت در سند مالکیت مثل سایر معاملات قید شده و خلاصه به دفتر املاک ارسال شود همچنین در مورد عدول از وصیت (ماده 122 آئین نامه قانون ثبت و ماده 37 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی)

8-   ثبت سند قرارداد احداث اعیانی در ستون انتقالات و ذیل ثبت ملک (ماده 104 مکرر آئین نامه)

سند مالکیت اعیانی :

طبق ماده 104 مکرر آئین نامه  قانون ثبت چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن بموجب سند رسمی قراردادی نماید که باالنتجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد مجاز در احداث اعیانی بوده، مستقر گردد مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آنرا از اداره ثبت بخواهد.

صدور سند مالکیت ورثه :

طبق ماده 299 قانون امور حسبی ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول طبق آئین نامه وزارت دادگستری معین شود که این آئین نامه در سال 1322 به تصویب رسیده است.

ثبت ملک در دفتر املاک بنام ورثه در صورتی است که اولاً وراثت آنها محرز باشد. ثانیاً انحصار آنها محرز. ثالثاً عدم اختلاف وراث در سهم الارث. رابعاً وصیت نامه ای به اداره ثبت تسلیم نشده و قبلاً هم وصیتی نشده باشد.

در اینصورت، ملک بنام ورثه ثبت و سند مالکیت صادر میگردد.

صدور سند مالکیت موصی له یا وصی:

طبق ماده 5 آئین نامه 299 قانون امور ثبتی در صورتی که نسبت به ملک غیر منقول ثبت شده ،وصیتی شده باشد که مورد اتفاق تمام ورثه  و اشخاص ذینفع باشد مورد وصیت به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده، ثبت می شود و بقیه ملک (اگر بقیه باشد) به نام ورثه ثبت می گردد.

طبق ماده 843 ق.م. وصیت زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست. مگر با اجازه وراث بنابراین اگر ورثه، وصیت را نافذ بدانند به ترتیب فوق عمل می شود در غیر اینصورت موقوف به صدور حکم نهایی از دادگاه می باشد.

ثبت قنوات:

طبق ماده 126 آئین نامه در مورد قنوات مستقل، دفتری بنام دفتر ثبت قنوات تخصیص داده می شود تا کلیه قنواتی که مستقلاً مورد معامله واقع می شود و تابع املاک نیست در آن دفتر به ثبت برسد.

صدور سند مالکیت تجمیعی :

طبق ماده 110 آئین نامه هرگاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می گردد.

حقوق ارتفاتی:

در مورد حقوق ارتفاتی که برای اشخاص در سند مالکیت غیر قید شده است صاحبان حقوق میتوانند گواهی نامه دریافت نمایند. لذا صدور سند مالکیت برای حقوق ارتفاتی امکانپذیر نیست.

ثمنیه زوجه:

نظر به اینکه طبق ماده 946-اصلاحی قانون مدنی مصوب 6/11/1387 زوجه در صورت فرزند دار بودن، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیر منقول را ارث می برد و در صورتی که هیچ فرزندی نداشته باشد یک چهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق می باشد.

در صورتی که سایر وراث بخواهند ثمن یا ربع سهم زوجه را پرداخت نمایند و وی حاضر به قبول آن باشد در ضمن تنظیم و ثبت اقرار نامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی، امکانپذیر  می باشد و نیازمند گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم نیست.

اگرچه بایستی گواهی انحصار وراثت و گواهی موضوع ماده 35 قانون مالیاتی مستقیم موجود باشد (مجموعه بخشنامه های ثبتی کد 503) و در صورتی که ورثه متوفی یا قائم مقام قانونی یا نماینده قانونی آنها تقاضای پرداخت ربع یا ثمن زوجه متوفی را از اداره ثبت بنمایند مسئول ثبت محل کارشناس رسمی دادگستری را برای ارزیابی تعیین می کند تا کارشناس بهای معامله را تعیین نماید. ورثه می توانند بهای مذکور را به حساب سپرده اداره ثبت تودیع نمایند. اداره ثبت بهای تعیین شده ملک را به ذینفع ابلاغ واقعی می کند و چنانچه ذینفع فاقد نشانی باشد یا نشانی تعیین شده موافق واقع نباشد مراتب فقط یکبار در روزنامه کثیرالانتشار درج خواهد شد. (تبصره یک ماده 104 مکرر)

صدرو سند مالکیت المثنی :

صدور سند مالکیت المثنی به علت از بین رفتن یا گم شدن یا به علت ریختن جوهر یا سوختگی و پارگی و یا جهات دیگر که قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد یا قابل استفاده نباشد، قابل صدور می باشد (ماده 120 آئین نامه) مراحل صدور سند مالکیت المثنی بدین طریق است که با تقاضای ذینفع و تکمیل فرم استشهادیه و ابلاغ به دفاتر اسناد رسمی حوزه و انتشار در روزنامه کثیر الانتشار امکانپذیر می باشد و پس از صدور المثنی در صورتی که مالک جهت انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. جریان ثبتی ملک از اداره ثبت پرسش می گردد و در صورت نبودن مانع اقدام به تنظیم و ثبت سند نمایند. و فقط صدور المثنی برای اسناد دولت نیازی به طی تشریفات فوق نمی باشد و صرفاً با گواهی وزارت امور اقتصادی و دارائی، سند المثنی صادر می گردد.

ابطال سند مالکیت :

1-  طبق ماده 22 قانون ثبت ابطال اسناد در صورتی است که ثابت شود ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت نرسیده است که البته مطابق قانون صرفاً به تشریفات اشاره دارد. این استنباط با توجه به تبصره ماده 5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض که مقرر می دارد که جریان ثبتی آن طبق قانون و مقررات انجام شده، تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد که می تواند سند معارض یا سند موخر باشد. برخی آن را به امور ماهوی نیز تسری داده اند. رویه قضایی چنین موضوعی را تائید می کند هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای شماره 1653 مورخ 10/5/1340 چنین اظهار نظر کرده است:

"ماده 22 قانون ثبت ناظر به  ملکی است که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و همچنین انتقالی که موافق قانون انجام یافته باشد و در موردی که دعوی قانونی نبودن فروش ملک است دعوی قابل استماع بوده زیرا قانوناً بیعی که صحیحاً واقع نشده باشد، آثاری از قبیل مالکیت خریدار نسبت به مبیع و تعلق ثمن به فروشنده مترتب نمی باشد."

2-   صدور سند مالکیت المثنی موجب ابطال سند مالکیت اولیه می گردد (تبصره 5 ماده 120 آئین نامه قانون ثبت)

3-  ابطال سند مالکیت المثنی به دلیل پیدا شدن سند مالکیت اولیه (تبصره 6 ماده 120 آئین نامه قانون ثبت)

4-  طبق قانون ملی شدن جنگل های کشور مصوب 1341 و ماده 56 قا نون حفاظت و بهره برداری جنگل ها و مراتع کشور مصوب 1346 تشخیص منابع ملی بر عهده سازمان جنگل ها و مراتع کشور است.که با تشخیص جنگل دار آغاز می گردد و در صورت عدم وصول اعتراض طبق ماده 13 و 39 آئین نامه آن اسناد مالکیت بنام دولت صادر می گردد.

5-  طبق قانون مرجع تشخیص اراضیموات و ابطال اسناد آن مصوب 1365 کلیه اسناد و مدارک مربوطه به اراضی موات باطل و تشخیص اراضی موات بر عهده هیات هفت نفره می باشد و اداره ثبت مکلفند طبق نظر هیات نسبت به ابطال سند آنها اقدام و اسناد جدید بنام دولت صادر نمایند.

6-  طبق قانون ابطال اسناد فروش قنات، آب و اراضی موقوفه، کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی بفروش رسیده یا بصورتی به ملک در آمده باشد به وقفیت خود باز می گردد و اسناد مالکیت آنها باطل و از درجه اعتبار ساقط است.

7-  طبق قانون اصلاحات ارضی: در اجرای قانون اصلاحات ارضی در مراحل سه گانه آن که که در مرحله اول اصلاحات ارضی بموجب ماده 2 قانون اصلاحات ارضی مصوب 19/10/1340 حداکثر میزان مالکیت املاک کشاورزی برای هر شخص در سطح کشور یک ده شش دانگ تعیین گردید و در مرحله دوم برا ساس ماده یک قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی موصب 27/10/1341 مالکیت دهات و مزارع که طبق قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مشمول تقسیم نگردیده و اراضی مالکیت آنان باقی مانده نیز موظف شدند به یکی از شقوق سه گانه (الف- اجاره سی ساله، ب- فروش به تراضی، ج- تقسیم به نسبت بهره مالکانه) اراضی ملکی خود را به زارعین واگذار نمایند.

در اجرای مرحله سوم نیز به موجب ماده یک قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب 29/10/1347 ،سازمان اصلاحات اراضی سابق ملزم گردید اراضی استیجاری فی ما بین مالکان و زارعان را جهت انتقال به زارعان مطابق فرم فروش به دفاتر اسناد رسمی ارسال تا طبق مشخصات اراضی زراعتی و بهای تعیین شده سند انتقال به نام زارعین ذینفع تنطیم و صادر نماید.

بنابراین این روش نیز در اجرای قانون اصلاحات ارضی یکی از راههای ابطال اسناد می باشد.

8-  طبق قانون لغو مالکیت اراضی شهری و کیفیت عمرا آن مصوب 1358 در صورت عدم عمران اراضی در ظرف مهلت مقرر به تصرف دولت در می آید و بعلاوه طبق قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 کلیه زمین های موات شهری در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می گیرد و ادارات ثبت اسناد واملاک مکلفند به درخواست آنها سند مالکیت بنام دولت صادر نمایند (ماده 6) و طبق ماده 12 تشخیص عمران و احیا بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.

در این مختصر کوشیده ایم آنچه راجع به اسناد مالکیت می باشد بطور شفاف مورد بررسی قرار گیرد تا شاید راهی به سوی اصلاح این مقررات برداشته شود

موضوعات مرتبط: حقوق ثبت
[ دوشنبه بیست و سوم مرداد 1391 ] [ 16:49 ] [ محمد زارعی ]
MOHAMAD ZAREI By
درباره وبلاگ

امکانات وب
تماس با ما